调查报告是广泛用于呈现调查任务的分析和结论，要想写出好的调查报告，我们就必须严谨的对待每一个数据，下面是合同范文网小编为您分享的商品的调查报告7篇，感谢您的参阅。

商品的调查报告篇1

近几年以来楼市经历了一轮大起大落，商品房销售峰点分别在20xx年的9、10月份以及09年3月份至今，而低谷则主要在09年下半年。一方面，20xx由于股市触底致使整个宏观经济环境低迷；另一方面，国内为抑制房价不理性上涨，政府出台宏观经济政策对房市产生了巨大的影响。然而09年底政府做出相应政策刺激过度下行的楼市，使得09年房地产市场未像预期那样步入较长时间的调整期，需求方即时走出观望，09年积压的销售潜力迅速推动楼市进入新一轮销售高峰，房价出现回调。

自20xx年下半年起，多数房地产开发商为了推动商品房的销售，采取带看房团看房的方式而非像xx年商品房销售火爆时期一样坐等购房者前去案场，此后多家房地产媒介开通了看房直通车，拉拢大批量的客户集中到楼盘案场看房并且起到明显的引导效应，以此激发客户的购房信心。那么消费者需求情况究竟如何？对此，笔者采集了自09年9月份至09年6月份锡城某看房团的部分消费者需求调查问卷，并对此进行了分析。

为了更实际的体现目前开县购房主体的需求情况，本调查报告采用抽样调查的方法共采集有效样本251份，调查对象全部为准购房客户，购房目的包括购买婚房、改善性住房、投资性购房（出租、转售）等，并且根据开县商品房网上信息发布平台有关商品房成交数据，从供需两方面来说明开县商品房市场购买群体现状。

第一部分 调查报告主体内容分析

购房需求者主要为24—30岁适婚年龄青年，月收入在3000—5000元之间，购房目的倾向于刚性需求，并且多数为首次置业，可接受房价范围一般在30—50万元之间，在购房决定性因素中首要考虑的为房价因素。置业者意向购买高层以及多层建筑形式的商品房居多，户型一般为二室一卫以及三室一卫或三室二卫，面积段分布以80—143。999平米为主。考虑小区周边设施主要为超市、幼儿园、医院、银行等，而较低程度的去注重会所等商务设施。

从调查结果来看，影响购房者购房的决定性因素中最为主要的因素为房价，86。5%的看房者会考虑房价因素；其次为地段、交通、户型结构、周边配套设施以及房屋质量，其中最为重视的为交通要素以及地段要素。

一、商品房价格变化

在房地产调控政策被调整、新城发展等因素不断释放刺激下，开县商品住宅市场价格明显上涨势头已经整整维持了一年。新房如此，存量房也如此；销售价格如此，租赁价格也如此。这种不回头的价格走势毫无疑问将延续。只有讨论这种价格上涨幅度是大是小才具有实践意义。

二、供给明显不足。

由于近些年的农转非人口不断增多、老城搬入新城，加大土地供应和市场现实需求。很多商品房预售一空现实趋势是即便加大了商品住宅竣工的推量，也未必会形成市场价格下跌，最多只能产生涨幅趋缓或停滞的结果。

三、成交惯性延续。

相当一批人认为，下半年开县商品住宅成交量低于上半年，标志着开县市场不接受高房价及其快速上涨，下一步将导致拐点的出现。实际情况是开县商品住宅需求并未减少，而是因为商品住宅供给不足而导致成交量稍逊。下半年几个月的市场成交量和上半年高峰成交月相比，虽然少了点，但远比去年同期要好得多。开县今年商品住宅成交量远远大于20xx年已成定局。下半年商品住宅成交量总体上保持了惯性延续。这样的显赫成就依然被媒体称作为“房价高，老百姓在观望”。

四、低端带头走高。

下半年以来，上海低端房屋的销售和租赁非常活跃，各板块价格指数涨幅都比较平均，上涨的区域也开始扩大。与上半年高端市场的积极表现形成明显反衬。上海存量商品房市场占据整个市场的半壁江山。一些区县如浦东新区，存量房交易远远高于增量房交易；一些区域存量房交易价格和增量房交易价格不分伯仲；存量房同样是上海商品房投资市场的主要组成部分。

五、后市继续看好。

只要经济恢复还不稳定，国民经济继续需要房地产业当领头大哥，房地产的.现行政策也不会出现大的波动。即便明后年我国经济恢复地挺好，也不可能再出台像前几年那样的全国一刀切的全面打压房地产业的调控政策。充其量哪个地方有问题，哪个地方采取相应的措施而已。实践已经表明，较快增长的商品住宅市场价格并没有带来社会的不稳定，因为城市中多数人都有了产权房屋，老百姓住房占了家庭财富的一半。也没有给国民经济造成全局性波动，反倒是在经济出现严重滑坡时，中国房地产是拯救中国经济的主要产业之一。作为发展中的开县，10年其房地产成交量和市场价格都将维持发展。

（一）成本推动。普通商品房价格是由成本、利润和税金三个部分组成，而成本占整个价格的80%，主要由土地、建筑安装工程、附属公共配套、公共基础设施和前期工程等五大项。从1997年起一类区域成本分类比较，土地从355元/㎡上涨到707元/㎡，上涨98%；建安工程从555元/㎡涨到706元/㎡，上涨27%；公共基础设施从15元/㎡涨到290元/㎡，上涨1800%；附属公共配套设施从15元/㎡涨到150元/㎡，上涨900%。成本中，主要是土地、建安工程、公共基础设施和附属公共配套设施费用的提高，企业利润标准8%虽然没有改变，但因利润提取是随成本基数计提的，利润也水涨船高。

（二）市场拉动。房价的高低从某种意义上折射出这个地区的生活水平。据调查，20xx年重庆市人均收入13786元/年，20xx年重庆市人均收入14360元/年，20xx年重庆市人均收入15940元/年，增幅分别为14。1%和11%。随着人们生活水平的提高，迫切需要改善居住环境。他们已经不能满足于原来的一般化住房标准和周围环境，而是向更高的居住条件迈进，他们会把房屋的质量、结构、地理位置、环保、设施配套、安全等作为改善居住的条件，而市场满足了群众的需求。

（三）人为炒作。一是受外界影响。国家近几年来虽然提出了一系列抑制房价上涨的措施，但从客观来看，房价是目前刺激和推动gdp增长的最主要因素，因此，说实在，谁都不愿看到房价有明显下降，中央政府强调“发展是大局”，地方政府可以从土价拍卖和房地产开发中收取大量的资金用于城市建设，因此，地方政府更多的是希望以房价刺激经济增长，寻求发展政绩；一些经济学家也以“市场经济，有市场就应随意发展”为口号，一方面高举发展大旗，另一方面为房产商摇旗呐喊、歌功颂德，趁机谋取利益，使得老百姓产生一定的恐慌心理，赶涨买涨，造成房价总体上扬。二是媒体商业化炒作。一部分购房消费者因缺乏对当地房地产市场真实信息的掌握，只能轻信房屋销售商、轻信广告和社会上的传闻，在房地产市场中，商业传媒为谋求商业利益，夸大其词，夸张宣传，这不但表现在房地产，还表现在药品、保健品、化妆品等广告方面，给群众造成误导，使群众对其价格运行的判断产生了偏差，人为营造了一个巨大的市场。

（四）收费混乱。一是重复收费。在商品房价格中，水电增容、防盗门、配套设施等费用已包含在房价的成本中，但开发商在实际销售时又向购房户每户收取xx—4000元，用于水电增容，防盗门及各项配套设施。二是擅自提高楼层差价。通过向购房户收取层次、朝向、位置差等手段，使楼层差价代数和大于零，而达到变相涨价的目的。三是搭车加价。强行为购房户购置热水器、防盗门等，如热水器进价1000元/台，售价1300元/台，防盗门进价750元/扇，售价1000元/扇，从中谋利。四是车库、阁楼销售收入不按规定冲减建安成本，购房户预收款利息也不冲减购房款。五是截留政府规费。有的开发商实际开发面积大于建设许可规划面积，少的几千平方米，多的上万平方米，从而达到少解缴政府规费目的；有的巧立名目，擅自提高规费标准，如规定收取57元/㎡，实际收取72元/㎡。六是其它价格违规问题。如不明码标价，模糊标价，明码虚价，不报价等等，这些问题主要是开发商利益的驱动。

相对于周边的县城如万县等地区的一般房价4000—5000元相比，开县如今的一般的房价3000左右来说并不算很高即使有其它客观因素使开县房价长势幅度降低或叫停也绝不会降低。

商品的调查报告篇2

商品陈列指以产品为主体，运用一定艺术方法和技巧，借助一定的道具，将产品按销售者的经营思想及要求，有规律地摆设、展示、以方便顾客购买，提高销售效率的重要的宣传手段，是销售产业广告的主要形式。

一、商品陈列的类型

1.纵向陈列和水平陈列:简单的饮料饼干

2.廉价陈列和高档陈列:花车陈列属于廉价陈列用豪华货架和灯光处理的方法属于高档陈列如数码产品金银饰品

3.样品陈列:如服装模特衣架向顾客展示新款式

4.活动式陈列:店内营业员作为制服穿在身上

商品陈列的技巧

1.左右结合，吸引顾客，是商品摆放的一个技巧

2.相对固定、定期变动，也是商品摆放的诀窍

3.售货交款之间拉开距离，对商场经营者来讲，同样不失为一种商品摆放的艺术

二、标超陈列

标超考虑到面积有限商品位置的面积大致分配为水果蔬菜面积10%-15%肉食品15%-20%日配品15%一般食品10%糖果饼干10%调味品南北干货15%小百货与洗涤用品15%其他用品10%

陈列的原则

先进先出放满量感容易拿取左高又低关联陈列前行陈列纵横结合获签对应层间间距

大卖场的陈列

关于正常陈列对于正常的货架陈列，应使新品的陈列尽量靠近顾客常走的路线、放置于水平视线位置，紧靠分类里的领导品牌及已有的同类商品做水平或垂直陈列，至少要有两个以上的陈列面。货架上货物陈列要饱满，同时要保持充足的库存，避免缺货。在标识上要充分利用货架卡、挂旗、横幅、海报等辅助工具，还应有“新品”标示卡，吸引消费者的注意力，告诉消费者这个商品就是新品，引起消费者的好奇心，提高冲动购买的机会。

特殊陈列是相对正常陈列而言的一种陈列方式，主要包括地堆陈列和端头陈列、展示架（柜）陈列、连带陈列等，是对正常陈列的一种补充。新品的特殊陈列是其陈列中很重要的，它能使新品更快速的吸引到更多进入卖场的顾客，并获得顾客的认可，获得更多的销售机会。地堆陈列要点是陈列位置要位于顾客最常走的路线，将所堆放的商品正面对着顾客。除非面积足够大，否则只应陈列系列新品中的拳头商品，应维持大量库存，堆箱部分应保持满货的状态。另外，堆箱要注意垫底稳固性，可以使用交叉堆法，或使用垫箱陈列板，除承重底箱外，均应割箱陈列；pop及产品包装应将正面面对顾客，不可过高或过低，以容易拿取为标准，同时将地堆的四周布置该新产品的宣传画。

特殊陈列的方法

1.整齐陈列2.随机陈列3.托盘陈列4.端头陈列是指将商品陈列于货架的两端面向通道的货架。虽然端头一般都面向通道，但还是有阴阳两面之分，新商品应选择靠近于主通道的一侧（阳面）。一个端头陈列的品项最多不可超过两支且分别做竖式陈列，否则就会显得过于拥挤，让人抓不住重点所在。5.突出陈列6.岛式7.悬挂式8.地堆最好采用形象堆码，这样更加有助于吸引消费者的目光并让消费者对陈列其上的商品产生兴趣。如将儿童用品或儿童食物的地堆做成卡通形状等。

三、促销陈列则是针对促销商品所作的专门陈列。

在大卖场中，新商品如果没有好的促销支持，同样不会有持续的销量增长。通常来讲，新品要取得很好的销量，必须要做四个“合适”：即合适的`品项，合适的价格，合适的时间，合适的位置。这中间所讲到的合适的位置就是说将商品放置于卖场的何处。在零售价格和上市时间确定的情况下，新品的陈列位置及陈列面积是非常讲究的，能起到事半功倍的效果。和其它商品的促销陈列一样，新品也需要占据最有利的地形---卖场人流量最多的中央走道、主动线货架的端头、上下楼梯处、墙壁货架的转角处、收银台旁等。并尽量避免仓库出入口、黑暗的角落、店门口两侧的死角、气味强烈的商品旁等不利位置。

促销区陈列的种类

1.端架陈列合适的配套器材有挂钩、层板等2.促销台陈列3.折叠笼陈列主要用于商品和服装、鞋类4.国际栈板陈列促销区陈列关注点

1.在一个岛的促销陈列商品中应把食品和非食品分开。

2.在通道中促销陈列的岛与岛之间应保持在1.2-1.5米，陈列高度1.3-1.6米。

3.对于主题陈列或季节陈列需考虑视觉效果及销售氛围。

商品的调查报告篇3

近年来，社区纠纷频频发生。对此,笔者专门到濮阳市的几个商品房社区进行了调查,之所以这些社区的纠纷屡屡发生，在了解过程中发现，主要存在以下几个方面的问题:

一、购房的主力已经由“民众业主”替代了“精英业主”。

居民自己掏钱购房，其保护自己财产的意识增强，将参与社区自治视为行使民主权利。调查中发现，目前，像建业小区、庆西小区、南江小区、清华园、丽都、清华园大部分社区的购房者普通居民占到了90%以上，他们的购房的钱大部分是贷款或者是找亲戚、朋友借来的。更多地是用自己平时“扣牙缝”积攒的钱买的，购房的目的多是为自己的子女上个教育水平高的学校方便，才下决心购买。因此很珍惜自己的财产，无形中保护自己财产的意识和参与社区自治视为行使民主权利逐渐增强，这就难免和物业业主产生一些不同看法，甚至产生矛盾和纠纷。

二、社区管理的“暗箱操作”。 小区的物业公司大多隶属于开发商，或与开发商有着密切联系。为谋求巨额利润，他们在社区管理中很少公布具体操作过程。在调查中物业业主似乎也有一肚子委屈，他们说，即使暂时没有挂出明显的收费公示，但凡涉及到收取物业费用的；只要是业主有权问及了解的，都及时拿出由当地房产部门与物价部门批复收费的文件及标准，这样业主看了也就不该有无理的`提问了。可是我们工作中遇到的是，业主看到这样的文件，却说，这都是你们说的政府文件，我没有看到最真实的红头文件。试问红头文件在哪家企业不是作为最重要的存放资料呢？能让广大业主看到的自然是它的复印件了。这让居民们对物业公司产生不信任，容易和物业公司或者相关部门发生纠纷。

三、物业公司自身定位不准确。

很多物业公司不叫“物业服务公司”，而叫“物业管理公司”。居民们花钱聘请物业公司，是为了获得服务，不是让它们代表政府来管理居民。“在很多社区，物业公司都摆出一副管理者的面孔，对居民们指手划脚，引起居民的不满。”

对上述问题， 物业服务人员也承认，的确存在着这些现象。如果换位思考，你作为消费者去购物时，也不可能100%的做到让自己满意或是让旁人满意的！其实任何服务行业都存在不如意的时候，只有通过社会大众的监督，才能使自己得到提高！当然，也需要媒体能公平而深入的了解这些状况，现实的现象：媒体过多的渲染了购物者的权利，而做这个行业的人却受到两面不是人的委屈。

四、目前关于社区管理的法律法规，明显偏向开发商和物业公司。

调查是物业服务人员和居民普遍认为：相关的法律条例都是存在漏洞的。其实，就算是律师也有同感呀！看到其它的城市关于这方面的官司，也并非是业主提到的索赔的要求都会得到法院与当职律师的支持的。但凡与法有关的事，都会在逐步的完善与提高的，只是需要过程。

最后，笔者想说的是，在调查中发现很多人对物业管理都只停留在肤浅表面的一些现象，这当中内在的东西需要大家的合作与努力。

商品的调查报告篇4

为贯彻落实市委、市政府关于创建省级文明卫生城市的战略部署，充分发挥各部门的职能作用，按照市爱国卫生委员会的具体要求，受市xx局委托，我处迅速组织力量，落于xx年8月24日至26日对城区范围内的26个商品市场进行了为期3天的调查，总的来看，环境卫生工作有喜有忧，但形势不容乐观。现将有关情况汇报如下：

一、城区商品市场环境卫生现状

据调查，我市目前共有各类商品市场26个，总营业面积130762㎡。其中大中型商品市场4个（xx大市尝xx大市尝xx大市尝xx大市场）、农贸市场11个。城区商品市场共有管理人员200余人，其中，专职清洁员120人。从性质上看，事业性管理的商品市场有8家，占30.8％；民营型商品市场16家，占61.5％；股份制商品市场1家，占3.8％。空壳市场1家，占3.8％。4个商品市场配有垃圾站，5个商品市场配有垃圾桶，9个商品市场对厕所每天进行冲洗，9个商品市场有污水管并与市政污水管连接，13个商品市场有公厕，3个商品市场建立了绿化带，15个商品市场聘有保洁员，9个商品市场由环卫部门代运垃圾，11个商品市场每天进行卫生清扫，6个农贸市场有家禽宰杀场地，并每天进行冲洗，1个商品市场对生鲜经营场地每天冲洗，1个商品市场有肉食类保鲜设施，1个商品市场熟食饮食经营人员办有健康证，5个商品市场有专门的物业管理机构。特别值得一提的是：南贸西街（区xx局南侧）马路市场（未计入全市26个商品市场内），该马路市场既无专门的管理机构，也无固定的管理人员。但见有人收费，却无人进行管理和清扫，致使市场内臭气熏天，污水横流，垃圾成堆。环境卫生令人堪忧。

近年来，城区各商品市场管理机构，围绕经济发展需要，把环境卫生工作作为一项重点工作来抓；采取了一系列措施和办法，为经营者和消费者创造了一个良好的'环境卫生条件。如xx市尝xx市尝xx市场等，在环境卫生整治方面做了大量工作，相应的卫生设施配备齐全，每年从收取的门面、摊位和卫生费中拿出部分资金用于环境卫生的整治。聘请了专门的保洁员，并做到每天对场地、厕 /> --> 市场的环境卫生保持24小时清洁，积极加大环境卫生的投入，建立健全环境卫生各项规章制度。

二、建立绿化带

对有条件的商品市场要逐步进行改造或创建绿化带和公共绿地，提高商品市场的绿化覆盖率。

三、切实加强市场内的治安管理，建立群防群治、联防联动机制，为经营者和消费者创造一个良好的安全环境。

四、建议有关部门对南贸西街马路市场坚决予于取缔，彻底清除城区内的卫生死角，同时就近规划兴建一个农贸市场，以方便这一带的居民生活。

五、建议市政府从每年的城市建设配套费中拿出一部分资金用于城区商品市场环境卫生的改造和建设，使我市商品市场环境卫生真正有一个彻底的改观。

xxxx年x月xx日

商品的调查报告篇5

卖场是超市的主要组成部分，卖场布局本身就具有较强的促销功能。其考虑的基本点是：把进入超市的顾客群看作是消费流，把卖场布局看作以出入口连接的消费通道。卖场的活力取决于卖场的设计以及商品布局陈列，商品的表现，色彩的组合，灯光，设备的合理配置及恰当的使用。最佳的卖场布局是科学组织消费通道，使消费流合理流动，促进消费的实现。我们小组这次考察的是校园内的江苏省教育超市。超市面积比较小，由于面向的消费群体是学生，所以经营的种类比较少，主要有日常生活用品，零食，饮料，水果，文体等。超市内的商品陈列主要采用的是货架、堆头、柜台陈列，一般的小件商品都是采用货架陈列，一些零碎的商品，搞促销的商品采用的是堆头陈列，而比较贵重一点的商品采用的则是柜台陈列。 对于一些零碎的、价格比较便宜的的商品一般都是采用堆头式的凌乱摆放，如零食、纸巾、饮料等，带给顾客一种零距离、物美价廉的感觉。而对于一些日用品等采用的就是整齐式的悬挂摆放，如牙膏牙刷、洗发露、口罩、袜子等，给顾客带来一种干净整洁、清爽宜人的感觉。另外，我们超市经常搞促销活动，最常用的方式是——商品组合。即相关产品捆绑式促销，如瓶装洗发露和袋装洗发露绑在一起出售，大瓶装饮料和一些漂亮的杯子绑在一起，把关联的商品组合在一起，充分利用灯光、特价商品堆位等有机的组合，把整个卖场的气氛营造得非常浓郁，让顾客一进店内便有一种购买的冲动，增加顾客购买时的实惠感，同时也促进了销售量的增加。

卖场布局和商品陈列改进建议：

卖场布局：首先，要让消费者容易进入，并尽可能久留。到超市购物的消费者中，大部分属于随机购买和冲动购买，因此商品丰富、展示新颖、方便快捷，使消费者进卖场看得到看得多至关重要，可在卖场中放置显著的促销区、展示区，创造性地发挥商品展示特色，并尽可能排除购物所遇到的障碍。其次，特色鲜明，环境舒适，光线整洁明亮。另一方面，人类从心理上对环境就有着空间的距离感要求，卖场内过度密集的`货物摆放会给人的心理带来压迫感，这样的心理使人想迅速离开，是不利于提升销售的。进行区域功能划分，调整区域密集度。

商品陈列：

（1）根据分区定位原则。要求每一类、每一项商品都必须有一个相对固定的陈列位置，商品一经配置后，就很少变动。这是为了使商品陈列标准化，便于消费者选购商品。

（2）易见易取。易见是指商品陈列要容易让顾客看见，一般来说，应以水平视线下方20度为中心的上10度、下20度范围内；易取就是要使商品陈列容易让顾客触摸、拿取和挑选。卖场出售的大部分商品都是包装商品，包装物上都附有产品说明，如果消费者稍微看不清楚，就不会引起顾客的注意，消费者看不清楚什么商品在什么位置是陈列的大忌。

（3）变化性陈列。卖场中的变化性陈列通常用来做特卖商品的陈列或某种活动的陈列，时间一般只有3～5天左右。

（4）先进先出。当商品上架后，随着不断销售，就要进行商品的陈列补充，先把原有的商品取出来，然后放入补充的新商品，再在该商品前面陈列原有的商品，即商品的补充是从后面而不是前面开始的。先进先出原则是保持商品品质和提高商品周转率的重要控制手段。

（5）满货架陈列。货架上的商品必须经常、充分地放满陈列，如果货架常常空缺，说明卖场售货区有效的陈列空间被白白浪费了。

（6）关联性。卖场中的商品陈列，非常强调商品之间的关联性，这就要求把分类不同但有互补作用的商品陈列在一起，从而促进关联商品的销售。例如，毛巾和洗面奶、牙膏和牙刷、方便面和火腿肠、牛奶和面包等。

（7）同类商品垂直陈列。在实际运作中，卖场货架上同类的不同品种商品要做到垂直陈列，而避免横式陈列。一方面，是为了方便顾客，因为，人的视线上下移动方便，左右移动稍慢。另一方面，使得同类商品平均享受到货架上各个不同段位的销售利益。

商品的调查报告篇6

从本月各城区物业在售均价走势图中可以看出：普通住宅类物业仍然是城内区的价位最高，稀缺性和商业繁华以及产品本身特点是撑起城内区价位的主因；其次是城南区普通住宅类的在售均价，本月继续上涨，区域内高档住宅的推出和稀缺地段上产品的推出是本月城南区在售均价持续上涨的动力；而高新区在售均价仅排名第三，本月高新区虽推出不少新品，但在定价方面，新项目都较为保守，优惠幅度均较大，在一定程度上拉低了区域内整体房价；其他城区本月普通住宅在售均价也呈上涨的态势，但幅度远远小于6、7月份，可见为了在20xx年最后的黄金月，房企在定价方面还是较为保守的。

商服用房类物业本月各区在售价格除城内区涨幅较大外，其他城区上涨幅度较前两个月均略有减少，目前城内区和城西区有综合商业体成交外，其他城区仍是以社区底商为主要成交对象，因社区底商成交的不固定性影响商服用房的销量呈上下大幅震荡。

写字楼类物业本月高新区继续独占前五强，仍然占据了相当的市场份额，从本月写字楼成交数据来看，除了城北区在售的天地时代广场和海璟蓝寓外，其余都是高新区的项目，高新区良好的办公环境和投资环境是写字楼市场得以发展的主因。

一、主要原因

（一）成本推动。

普通商品房价格是由成本、利润和税金三个部分组成，而成本占整个价格的80%，主要由土地、建筑安装工程、附属公共配套、公共基础设施和前期工程等五大项。从1997年至20xx年年一类区域成本分类比较，土地从355元/㎡上涨到707元/㎡，上涨98%；建安工程从555元/㎡涨到706元/㎡，上涨27%；公共基础设施从15元/㎡涨到290元/㎡，上涨1800%；附属公共配套设施从15元/㎡涨到150元/㎡，上涨900%。成本中，主要是土地、建安工程、公共基础设施和附属公共配套设施费用的提高，企业利润标准8%虽然没有改变，但因利润提取是随成本基数计提的，利润也水涨船高。

（二）市场拉动。

房价的高低从某种意义上折射出这个地区的生活水平。据调查，1996年xx地区城镇居民人均收入5282元/年，农民人均收入2845元/年，到20xx年分别增加到9650元/年和5470元/年，增幅分别为83%和92%。随着人们生活水平的提高，迫切需要改善居住环境。他们已经不能满足于原来的一般化住房标准和周围环境，而是向更高的居住条件迈进，他们会把房屋的质量、结构、地理位置、环保、设施配套、安全等作为改善居住的条件，而市场满足了群众的需求。

（三）人为炒作。

一是受外界影响。国家近几年来虽然提出了一系列抑制房价上涨的措施，但从客观来看，房价是目前刺激和推动gdp增长的最主要因素，因此，说实在，谁都不愿看到房价有明显下降，中央政府强调“发展是大局”，地方政府可以从土价拍卖和房地产开发中收取大量的资金用于城市建设，因此，地方政府更多的是希望以房价刺激经济增长，寻求发展政绩；一些经济学家也以“市场经济，有市场就应随意发展”为口号，一方面高举发展大旗，另一方面为房产商摇旗呐喊、歌功颂德，趁机谋取利益，使得老百姓产生一定的恐慌心理，赶涨买涨，造成房价总体上扬。

二是媒体商业化炒作。一部分购房消费者因缺乏对当地房地产市场真实信息的掌握，只能轻信房屋销售商、轻信广告和社会上的'传闻，在房地产市场中，商业传媒为谋求商业利益，夸大其词，夸张宣传，这不但表现在房地产，还表现在药品、保健品、化妆品等广告方面，给群众造成误导，使群众对其价格运行的判断产生了偏差，人为营造了一个巨大的市场。

（四）收费混乱。

一是重复收费。在商品房价格中，水电增容、防盗门、配套设施等费用已包含在房价的成本中，但开发商在实际销售时又向购房户每户收取xxxx—4000元，用于水电增容，防盗门及各项配套设施。

二是擅自提高楼层差价。通过向购房户收取层次、朝向、位置差等手段，使楼层差价代数和大于零，而达到变相涨价的目的。

三是搭车加价。强行为购房户购置热水器、防盗门等，如热水器进价1000元/台，售价1300元/台，防盗门进价750元/扇，售价1000元/扇，从中谋利。

四是车库、阁楼销售收入不按规定冲减建安成本，购房户预收款利息也不冲减购房款。

五是截留政府规费。有的开发商实际开发面积大于建设许可规划面积，少的几千平方米，多的上万平方米，从而达到少解缴政府规费目的；有的巧立名目，擅自提高规费标准，如规定收取57元/㎡，实际收取72元/㎡。

六是其它价格违规问题。如不明码标价，模糊标价，明码虚价，不报价等等，这些问题主要是开发商利益的驱动。

20xx年、20xx年物价部门对该市房地产价格专项检查中，很快就初步查出价格违法金额xx余万元。

一是供给有保障，民间存房多。据调查，20xx—20xx年xx市商品房竣售比为79%，其中，普通商品房20xx—20xx年竣工60.8万㎡，销售52.6万㎡，竣售比为86%，20xx年底，积存空置普通商品房9.2万㎡，占当年竣工普通商品房面积的39%，从购房户采集信息情况看，自用房占70%，租用占12%，其它（含转售）占18%。这深刻说明购房者只有一少部分是为改善居住条件，更多的是用于炒卖和出租等，因为巨额利益的诱惑，随着开发商大量开发，房屋的竣售比会越来越低，空置率会越来越高，同时，改善生活条件后的二手房也将流向房地产市场，因此房价涨幅必将降低。

二需求将放缓，开发持续热。20xx—20xx年，市区共竣工普通商品房81万㎡，其中20xx和20xx年两年共开发51.4万㎡，占20xx—20xx年6年总量的58%，按90㎡/户（三口人家）居住条件计算，可容纳5667户，17000人。平均每年销售2800多套，安置8500人。而20xx年该市全市（含城区和各乡镇）人口自然增长率为—1.2%，城区人口同比增长也仅0.02%（20xx年为12.4万人），据调查，20xx年底政府已储备商品房用地200万㎡将进行出让，可建成90㎡/户（三口人家）的住宅xx0套，按xx每年可销售4000套计算，可持续销售5年，再加上每年近1000户二手房要流入市场，xx每年将会有5000套住宅上市，5年新增住宅25000套，按每户三口人计算，可安置75000人，而xx目前含开发区仅有15万人。随着地区城市化进程的不断深入，住宅、商业等用地还将会继续规划投放，供大于求的买方格局已经形成。

三是宏观有调控，房价形势稳。在谋求快速发展的同时，国家也开始认识到发展的“平稳和可持续性”，因此，为防止房地产泡沫的形成，国家也开始出台措施，控制房价的过快上涨。随着“国八条”、“国六条”的颁布，也充分显示了中央政府对控制房价的愿望，大家对此要充满信心，xx地区的房价综合水平上涨会有所遏制，少部分楼盘因确实成本和地域等因素，有局部上升外，大部分房价只能保持现状，少部分房价会有下降趋势，二手房价格大部分将会稳中有降。

二、对策与建议

（一）认识上要有高度。

（二）公开房价成本。

（三）加大政策宣传。

（四）加强宏观调控。

（五）加大查处力度。

（六）做好成本监审。

商品的调查报告篇7

一、概述

20xx年度是我国房地产和建筑业发展面临结构调整和转型升级之年，也是全行业聚焦新型建筑工业化和装配式混凝土建筑的元年。在国家和地方政府大力提倡节能减排的环境保护政策引领下，我国建筑业开始艰难的迈向绿色建筑及其工业化的突围发展之路。

我国的装配式建筑在上世纪八十年代后期突然停滞并很快走向消亡，pc技术沉寂了三十多年之后又重新在中国兴起，这是一个令人鼓舞和值得期待的事件；时隔30年的断档期，无论是技术还是人员都非常匮乏，短期之内无法从根本上解决人员、技术、管理、工程经验等软件方面的问题。现实的情况是大家采用投资办厂来应对产业化发展需求，建了工厂才知道市场并不成熟，运营管理非常困难，各地产业化推广都停留在试点示范工程阶段，根本无法实现建筑工业化的质量和成本优势，这种舍本逐末的做法非常普遍。

本年度装配式建筑受到社会各界的高度关注，尤其是在国家最高决策层明确要发展装配式建筑，推动新型建筑工业化的号召下，随着国家和行业陆续出台相关发展目标和方针政策的指导下，全国各地20多个省市陆续出台扶持相关建筑产业发展政策，推进产业化基地和试点示范工程建设。住宅产业化基地涵盖开发、设计、施工、建材部品、设备等全产业链企业，大多数企业都将装配式建筑市场锁定在住宅产业化领域。全国各地同质化竞争的局面非常严重，各主要区域预制混凝土企业生产任务严重不足，产品和施工质量参差不齐，许多从事pc业务的企业亏损严重。建筑工业化再度引起社会各界的高度关注和深入思考。

二、技术标准

1.装配式建筑体系

我国目前实施的装配式建筑体系包括混凝土结构体系和钢结构体系两大类，详见表1。

从表1中可以看出建筑体系与构配件的对应关系，其中构件之间的连接构造是关键技术，也是实施装配式建筑质量控制的重点内容。

2.标准体系

我国预制混凝土技术标准编制历时10年左右时间，截至目前预制混凝土领域的国家和行业标准已基本齐备，现行的预制混凝土结构设计、构件生产、结构施工、工程验收等系列标准完全可以指导我国建筑工程领域的装配式结构工程实施。目前最大的困惑是许多专业人员缺乏预制建筑方案设计和预制工程实施的训练，对标准的理解和应用没有整体概念，造成许多项目出现技术经济性差，甚至出现一些质量问题的现象。当务之急是要引入有经验的预制混凝土专业咨询机构，通过和业主、设计、施工、生产等工程实施主体的紧密合作，系统策划预制混凝土工程的设计方案、实施质量和项目成本，才能体现装配式建筑的优势，促进装配式建筑稳步有序的发展。

国家、行业及地方主要标准规范已基本编制完成并颁布实施，为了普及和推广装配式建筑有关知识，装配式建筑技术交流和专业培训活动非常活跃。在参加学习交流之后，大家的普遍困惑是我国各地的装配式建筑发展理念还很不清晰，装配式建筑的技术体系和实施方案尚没有确立，许多企业缺乏从系统层面开展装配式建筑的研究开发能力。

3.关键技术研究

装配式建筑关键技术研究仍然是未来需要聚焦开展的工作层面，以为我国建筑产业化的深入、持续和广泛推进提供强大的技术支撑和保障，表2是关于装配式建筑关键技术研究的项目和主要内容要点，这些研究成果及形成的有关技术标准能极大丰富我国装配式建筑技术标准体系。

三、发展动态

1.房地产开发企业

在万科集团为代表的开发企业推进住宅产业化取得阶段性进展的情况下，许多开发企业开始主动或被动地关注住宅产业化和预制混凝土技术发展，部分企业开始尝试产业化住宅试点项目的探索。目前的房地产宏观形势依然严峻，各地出台的产业化政策是开发商关注产业化的主要动力，一旦限制或激励政策落实不到位，住宅产业化将面临非常尴尬境地。目前开发企业尚处于产业化认识的迷茫和困惑期。

2.设计咨询企业

由于房地产市场的低迷和各地产业化政策相继出台，许多有实力的设计咨询企业开始探索向产业化方向转型，本年度有实力的设计企业通过试点工程和专业咨询相结合，开展装配式建筑的工程设计工作和技术服务，成为本年度产业化发展的一大亮点。应该认识到目前的设计咨询企业的专业研究工作还比较欠缺，在装配式建筑领域总体技术水平有待提升，工程实践经验需要慢慢积累。

3.大型建筑施工企业

由于房地产市场的深度调整，全国各地建筑工程的开工量严重滞后，本年度最大亮点是中建总公司成立了具有产业一体化平台（开发+设计+生产+施工）的建设科技集团，整合全国的产业化资源，探索装配式建筑一体化建造模式。全国各地的地方施工企业也纷纷开始涉足建筑工业化领域，都从预制工厂和试点工程入手，实施效果还有待时间检验。前期进入装配式建筑领域的承包商一般都面临产业平台建设时间长、投资大、市场空间有限、产业链资源匮乏、产业化项目实施困难及成本压力大等问题，很显然这些问题短期内无法解决，必须要上升到企业长期发展战略层面来定位，才能实现产业化建造的优势。因此建议实力较强的承包商应坚持本土化长期发展战略，尽快形成所在区域的专业化和差异化竞争优势。

4.pc生产企业调查

1)缺乏对全国范围及各区域的pc工厂规划布局调查分析和指导，造成pc工厂的投资建设处于混乱无序状态，有的地区投资过度造成重复建设，有的地区尚处于空白状态。

2)全国各地原有pc工厂几乎都是以市政基础设施和水泥制品为主的企业，转型做建筑构件有一定基础，但也存在经营管理和质量标准的巨大差异，需要时间来完成转型。

3)新建的pc工厂近几年已超过100家，厂房和设备等硬件设施都比较到位，但缺乏技术和管理等软件方面的建设，尤其是专业人员短缺，造成经营困难，质量水平较低的问题比较突出。

4)东部经济发达地区的大城市pc工厂发展较快，整体技术管理水平较高，是引领我国pc企业健康发展的排头兵。

5.pc产品分类调查

6.pc产品质量水平调查

1)我国pc产品质量整体水平依然较低，除了市政基础设施类构件质量较稳定外，建筑构件和水泥制品质量不容乐观。

2)pc产品生产的专业化和多元化矛盾短期无法化解，主要问题是没有长期发展战略，依靠低价竞争是其主要经营手段，给企业的产品质量提升造成困难。

3)pc企业的科研和技术质量管理投入严重不足，科技和生产管理人员短缺且缺乏系统培训，缺乏创新且产品质量低劣问题突出，市场有效需求不足和长期低价欠款经营造成许多企业处于进退两难的境地。

4)全面提高pc产品质量成为pc行业健康发展的当务之急。

7.pc产品市场应用分析

8.设备配件企业

本年度国内外设备配件企业发展较快，我国新建的pc生产线的自动化和信息化管理水平不断提高，预制工厂的设备工业化水平已达到国际先进水平，但设备运行质量还很不理想。一方面由于目前的市场严重不足，建成之后的生产线无法正常运行，大多数都处于停滞状态；另一方面由于构件的标准化定型较差，无法满足设备的产能要求，生产效率普遍达不到设计要求。由于厂家数量多，设备配件企业的竞争呈现白热化状态，技术服务能力不足，经营状况堪忧。因此建议设备厂家不要盲目推广构件生产线，要做好客户的.售后服务工作。综上所述，装配式建筑产业链相关企业面对建筑工业化发展普遍面临准备不足、人才匮乏、缺乏经验积累等软实力的考验。

四、市场开发

我国装配式建筑和预制混凝土市场尚处于初级阶段，全国各地基本上集中在住宅工业化领域，尤其是保障性住房这一狭小地带，前期投入较大，生产规模很小，造成预制构件的成本普遍较高，装配式建筑的成本、质量、工期、环保等优势还很难充分体现出来，短期之内还无法和传统现浇结构市场竞争。

目前的预制构件市场远未成熟，预制混凝土市场仅依靠政府推动远远不够，关键是要依靠一批有实力的企业进行全方位系列开发装配式建筑体系，扩大预制混凝土应用领域和使用范围，形成建筑构件和市政基础设施构件的同步协调发展、预制厂家与工程项目的设计施工紧密合作的局面。我国预制构件的市场开发要坚持多样化和专业化相结合的发展路径。

1.住宅市场

目前装配式结构的热点多集中在住宅市场，尤其是政策性保障房市场，由于各地政府成本控制比较严格，如果不能确立产业化建造的成品交房标准，提高装配式建筑的性价比和舒适度，短期内无论是装配式混凝结构还是钢结构还都无法和现浇结构竞争。

随着经济社会发展，我国保障房的市场会逐渐减少，实施产业化建造除了各地基础条件较差外，工程造价低成为实施产业化建造的主要障碍，未来的装配式建筑主战场不会是保障房。商品房市场由于受房地产深度调整的影响，目前许多地产商都处于心有余而力不足的观望状态，大家都往朝轻资产的投资公司方向转型，希望转型成为房屋公司的地产商非常少，因此商品房的装配式建筑体系还有很长的路要走，短期主要停留在经济性较好的标准化构配件层面市场需求。

综上所述，未来的住宅产业化市场风险和机遇并存，没有实力和资源的企业投资预制构件行业需要慎重决策。

2.公共建筑市场

我国公共建筑市场一直很少采用装配式混凝土结构方式建造，除了建筑个性化要求外，给工程标准化设计带来诸多障碍，导致其实施装配式建造难度大，成本高。多年来预制外墙挂板是公共建筑采用预制混凝土技术的主要成果，但与各种幕墙的用量相比显得微乎其微，未来的市场推广潜力很大。公共建筑主体结构构件的预制化是未来装配式结构的重点开发领域。

3.工业建筑市场

我国的工业建筑市场一直以钢结构和现浇混凝土结构为主，装配式结构主要应用在单层重型工业厂房中，工业厂房的预制标准化体系比较完善，但一直缺乏创新发展，用量逐年减少，目前采用的pc厂房一般以排架结构为主。

近年来预应力空心板和双t板的在工业或商业建筑中的应用开始复苏，一方面由于其采用预制预应力技术，施工速度快、成本低、经济性较好，逐步得到行业认可。另一方面由于生产厂家都比较小，产品质量控制水平较差，技术服务能力不足，经常会出现一些市场推广方面的困难，也存在工程实施过程的质量管理和验收问题。建议从事该产品生产的企业加强和设计咨询企业合作，高度重视预应力产品的生产质量和推广应用工作，确保装配式建筑的工程质量和性能提升。

4.市政景观市场

除传统地砖、马路牙等普通水泥制品一直在大量使用外，近年来各种新型预制混凝土市政景观产品得到重视和开发，由于其表面的颜色和质感可以采用装饰混凝土技术实现其装饰耐久功能，包括预制混凝土广场铺地板、排水沟、雨水盖板、景观座椅等系列产品开始引起行业关注，从事该领域的企业应把新产品开发、产品质量提升及技术服务作为培育市场和推广应用的重点。

5.基础设施市场

桥梁、排水管、管片等基础设施类构件标准化程度较高，市场和生产企业专业化程度高，从业人员比较稳定，企业经营状况一直较好。该类企业的专业化和地域化特征非常明显，也有部分综合类企业利用产品多样化经营方式保持适度规模和稳定运营取得市场竞争优势。随着我国城镇化进程发展，各类基础设施需要不断完善和升级改造，未来的市场潜力巨大。具有本土化特征的专业化公司是该领域的发展方向。

五、问题与对策

建筑工业化和装配式建筑的呼声越来越高，全国各地推广预制技术的热度还在不断增加，从各地反馈的产业化试点示范工程和工厂运营的信息来看，实施过程存在问题很多，实际效果很差，严重影响未来预制混凝土技术在我国推广应用的进程。

装配式建筑相关产业链的软硬件建设还很薄弱，工程建设和设计单位的从业人员对产业化项目前期策划管理欠缺，缺乏产业化技术支撑能力和工程实施经验，由于按传统现浇结构的最低价竞标理念来管理产业化项目，经常造成产业化规划设计方案不合理，选择的承包商和构件加工厂不具备专业化技术和产业化实施能力，严重影响产业化项目的质量提升，造成工程实施过程存在可建造性差、效率低等现象。

目前的建设或监理单位投入的人员和资源条件少，对于产业化项目统筹协调能力严重不足，施工单位的专业化技术和管理水平又比较欠缺，导致项目推进过程中经常出现质量差、工期长、成本高等问题，甚至得出产业化不如传统施工好的结论，严重制约pc市场推广应用健康发展。应该认识到没有人才和质量做基础，停留在赶工期和大规模复制低品质建筑的做法是不可取也是行不通的。国内外发展的历史经验证明，不顾客观条件制约，贪大求全、急于求成的推广装配式建筑将后患无穷。建筑产业现代化的核心内涵是采用工业化精益建造手段建造高品质建筑，实现节能减排的绿色发展目标。

（1）很显然我国现行建筑管理体制还不适应产业化发展要求，需要不断改革完善，各级建设主管政府部门应及早从市场主体中脱离，探索改革现行建筑管理体制，推进工程总承包和专业化分工相结合的管理模式；鼓励协会开展对从事装配式混凝土业务的企业和人员进行系统培训和产品质量认证工作。

（2）各企业应依靠市场竞争规则，构建基于区域特色的产业化技术体系和发展平台，开展技术管理创新，提高建筑工业化技术水平，拓展预制混凝土应用领域。下大力气培育一批本土化产业化公司和工人队伍，确保产业化项目初期的完成质量和实施效率。

（3）在全国范围内要从部分有条件的大中城市开展试点和示范入手，不断总结经验，培训人才，逐步再向中小城市推广。基于目前全国各地实施装配式建筑存在问题，与各地政府大力推广预制装配技术形成很强的反差，各地都需要对产业化的目标、路径、速度等指标进行系统的总结和反思，坚持实事求是的科学态度，放慢脚步，积累经验，走出一条和而不同的本土化发展道路。

面对全国各地向建筑产业现代化发展转型升级的迫切需求，各级政府和预制混凝土行业的相关企业应保持清醒的认识，因地制宜的确定产业化技术体系和发展路径，积极开展试点工程和示范工程的建设，不断总结经验，吸取教训，脚踏实地的推进我国建筑产业现代化发展。